Während die Bestandsmieten bei den Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften weniger stark gestiegen sind als die Verbraucherpreise, werden die Betriebskosten seit Jahren immer höher. Warum?

Die durchschnittlichen Betriebskosten liegen in Hamburg laut unserer letzten Mietenstudie bei monatlich 3,33 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Mittlerweile machen die Betriebskosten rund ein Viertel der monatlichen Wohnkosten aus. Zusammen mit der Miete ist das eine starke Belastung für Mieterinnen und Mieter. Zur Wahrheit gehört, dass lediglich ein Drittel der Betriebskostenarten durch die Vermieter beeinflussbar ist. In Neubauten sind die Betriebskosten übrigens im Schnitt höher als in älteren Wohngebäuden.

Warum ist das so, Neubau ist doch meist besser gedämmt?

Diese Entwicklung ist vor allem auf eine Kombination aus technischer Gebäudekomplexität und verschärften gesetzlichen Anforderungen zurückzuführen. Neuere Wohngebäude werden erheblich luftdichter gebaut und erfordern daher mechanische Wohnraumlüftungsanlagen. Deren Betrieb und Wartung wiederum – bei Ventilatoren zum Beispiel Filterwechsel und regelmäßige Reinigung – verursachen zusätzliche laufende Kosten, die in älteren Beständen mit geringeren Effizienzklassen in der Regel nicht anfallen. Und in Neubauten gibt es häufiger aufwendige technische Infrastruktur wie Aufzüge, Tiefgaragenlüftungen, Sicherheitstechnik und anspruchsvolle Außenanlagen. Das alles verursacht zusätzliche Kosten.

Können Bewohner*innen durch ihr Verhalten Einfluss auf die Höhe dieser sogenannten zweiten Miete nehmen?

Eine der größten Einzelpositionen der Betriebskosten sind die Heizkosten, die auch Warmwasser beinhalten. Mieterinnen und Mieter können diese vor allem durch energiesparendes Verhalten beeinflussen – etwa durch richtiges Lüften, konstante und angemessene Raumtemperaturen sowie das Freihalten von Heizkörpern. Dazu optimieren viele Wohnungsunternehmen gerade ihre Heizungsanlagen. Kommunal erhobene Gebühren für Abfallentsorgung, insbesondere für den kostenintensiven Hausmüll, werden vermutlich weiter erhöht werden. Korrekte Mülltrennung kann da viel Geld sparen. Falsch entsorgter Abfall verursacht zusätzliche Gebühren, da nachsortiert werden oder eine kostenpflichtige Sonderleerung beauftragt werden muss. Hierzu klären die Genossenschaften aktiv auf.

Was tun die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften sonst noch zur Entlastung?

Bei der Planung neuer Wohngebäude ebenso wie bei Modernisierungen im Bestand beziehen unsere Mitgliedsunternehmen die Folgekosten systematisch in die Investitionsentscheidungen ein. Aktuelle Planungen setzen daher verstärkt auf Lösungen, die mit einer technisch robusten und gleichzeitig kosteneffizienten Ausstattung auskommen und im laufenden Betrieb möglichst geringe Wartung und Verbrauchskosten verursachen.

Wie wird sich die „zweite Miete“ in den nächsten Jahren entwickeln?

Es ist davon auszugehen, dass sich die einzelnen Betriebskostenpositionen in den kommenden Jahren auf einem erhöhten Niveau stabilisieren oder moderat steigen. Insgesamt kann man sagen, dass auch hier ein gemeinschaftliches Handeln – in diesem Fall zwischen Gebäudebetrieb und Nutzerverhalten – die beste Lösung ist.